Părea a fi unul dintre cele mai ambițioase proiecte pe care le-a văzut Aradul de mult timp. Dar acum, pare un vis care începe să se destrame, căruia i s-au pus bețe în roată. O construcție semidemolată, iar alta cu aspect de ruină în centrul orașului. Un proiect blocat, ajuns „în comă” din cauza unor motive complexe și a unor prezențe poate deloc surprinzătoare: eterna Pro Arhitectura și europarlamentarul Gheorghe Falcă.

Au trecut doi ani de când în spațiul public a apărut un video de prezentare cu proiectul Dragalina 25-27, care arăta schimbarea radicală a fostului Hotel Parc. „Nu doar încă o clădire de birouri. Nu doar un simbol renovat al orașului. Nu doar încă un hotel. E mai mult. E mult mai mult. E o parte din oraș. Cea mai bună parte a orașului. E o cultură urbană adusă la viață. O investiție de standard înalt în inima unui oraș frumos. În inima Aradului” – transmitea ARSAT Industrie în videoclipul de prezentare. Compania este cea care a readus la viață și Vechiul Cazinou, din imediata vecinătate.

Șantierul a început, dar după câteva luni a fost oprit. Totuși, investitorul susținea că lucrările sunt numai puse pe pauză, urmând să fie reluate la începutul anului 2024.

„Așteptăm în noiembrie noul PUZ aprobat și autorizația de construire finală. De la 1 ianuarie 2024, va fi un ritm fără precedent la hotel. Acum se perfectează ultimele detalii tehnice ale proiectului”,  declarau reprezentanții ARSAT Industrie pentru Special Arad, în vara anului 2023.

Dar proiectul nu a mai fost reluat. Iar la cum stau lucrurile, este posibil să nu mai continue, cel puțin nu în forma actuală.

Pentru a ajunge la miezul problemei, se cere o recapitulare a tuturor pașilor care au fost făcuți în vederea realizării acestui ambițios proiect, primit în primă fază cu mare entuziasm de mulți arădeni care au văzut simularea video de promovare postată pe rețelele sociale.

Inițial, a fost vorba doar de modernizarea clădirilor existente, așa cum vedeți în videoul de mai jos:

Planul anunțat era așa: clădirea mică, de 4 etaje, va găzdui luxosul Hotel Marriott, de 5 stele, clădirea mare va fi de birouri și spații comerciale, spa, restaurant etc., iar în subteran urma să se realizeze o parcare de 400 locuri.

S-a obținut astfel de la Primărie, așa cum ne declara și nouă Arsat, o autorizație de construcție în regim de urgență, pentru că imobilul în care se afla pe vremuri „Parcul Mic” era într-o stare avansată de degradare și necesita o intervenție rapidă pentru a fi pus în siguranță. Astfel, a început demolarea pereților, fiind păstrată doar structura de bază a imobilului la care s-a început consolidarea. Concomitent, s-au început lucrările și în interiorul fostului Hotel Parc (clădirea cu 9 etaje), doar că – după un timp – lucrările au fost puse pe pauză.

Citește și: De ce stagnează lucrările la fostul Hotel Parc și când urmează să fie reluate · Special Arad

Pentru a continua proiectul, nu era suficientă doar o autorizație de construcție de acest fel ci, fiind vorba de schimbări de aspect într-o zonă protejată (centrul istoric), trebuia să fie realizat și aprobat un Plan Urbanistic Zonal.

Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect amplu care are caracter de reglementare specifică. „Rolul planului urbanistic zonal este acela de a face o radiografie exactă a situației existente la un moment dat asupra unei zone urbane, în funcție de importanța și complexitatea acesteia, dar și în vederea unor amenajări, modernizări sau modificări pe care aceasta urmează să le suporte. PUZ se realizează, obligatoriu, într-o zonă urbană, dacă aceasta urmează a fi dezvoltată, pentru a se putea aplica și monitoriza respectarea unor reglementări specifice legate de urbanism și adaptate respectivei zone” – storia.ro.

Primul PUZ realizat de Pro Arhitectura

Firma Pro Arhitectura a întocmit proiectul PUZ nr.551/2022, care avea ca beneficiar nu direct pe Arsat Industrie, ci pe Parc SA, societate care deținea acest complex construit în 1976 și care a fost incorporată ulterior în Arsat prin achiziție.

Documentația aceasta a primit avizul de oportunitate (adică „unda verde” pentru a continua spre etapele următoare de aprobare), atât de la Primărie, cât și de la Direcția Județeană de Cultură.

(simularea complexului, din videoul de prezentare, fără a doua clădire nouă de 8 etaje)

Mărul discordiei: Încă o clădire de 8 etaje, „geamănă”

Situația s-a schimbat însă pe parcurs, fără să mai apară în vreun video de prezentare, ci doar în ședințele și discuțiile purtate între factorii de decizie: investitorul a decis că va mai construi încă o clădire, paralelă cu fostul Hotel Parc, de 8 etaje, chiar lângă terenul de sport de la Colegiul Național Moise Nicoară.

Vă prezentăm câteva extrase din această documentație, care a primit avizul de oportunitate:

„Prin prezentul RLU nu se prevede autorizarea directă de construcții noi pe cele două proprietăți. Acest fapt este condiționat de elaborarea și aprobarea unui PUZ, prin care se va stabili regimul de aliniere al construcțiilor noi, precum și amplasarea în interiorul parcelei și distanțele față de limitele laterale și posterioare ale acesteia. autorizarea executării construcțiilor noi care prin destinație necesită spații de parcare se emite numai dacă există posibilitatea realizării acestora în afara domeniului public. Având în vedere că în subzona istorică de referință 28 există construcții care nu au asigurat accesul carosabil în incintă, se poate autoriza executarea reconversiilor funcționale ale construcțiilor existente fără modificarea suprafeței construit desfășurate, având ca spații de parcare pe domeniul public, conform reglementărilor de zonă ale sistemului public de parcare pentru Municipiul Arad (…). 

Se propune reconfigurarea str. Unirii prin crearea a două sensuri de mers (…).

Total estimat necesar locuri de parcare 236 locuri, numărul total maxim 258:

*121 locuri de parcare se vor putea amenaja pe terenul CF 345748, din care 37 locuri se vor amenaja la sol și 74 la subsol (37/nivel).
*137 locuri de parcare se vor amenaja pe incinta studiată din care 122 la subsol (61/nivel) și 15 la sol”, se prevedea în documentația din 2022.

Apoi, în data de 17.02.2023, a fost depus anunțul de intenție pentru noul PUZ despre care ne informa Arsat că aștepta să fie aprobat. Încă așteaptă.

Planuri pe ceva ce nu le aparținea

Intenționat am subliniat mai sus, în citatul din prima „tură” de documentație întocmită de Pro Arhitectura, din anul 2022, formularea „se vor putea amenaja” referitoare la locurile de parcare, din parcarea subterană făcută pe /sub terenul dintre fostul hotel Parc și terenul de sport de la Moise Nicoară.

La data respectivă, acel teren nici măcar nu aparținea Primăriei, darămite Complexul Parc. La acea dată, când deja era identificat pentru parcarea subterană, aparținea Statului Român.

Cum s-a putut stipula că se poate amenaja ceva pe un teren aflat în proprietatea altcuiva?

Anunțul de intenție al noului PUZ a fost trimis în 17.02.2023, iar dreptul de proprietate a terenului în cauză a fost trecut abia după o lună, în 20.03.2023, de la Statul Român în domeniul Municipiului Arad. Dar, atenție, nici atunci terenul nu aparținea celor cu Complexul Parc pentru a putea realiza vreo investiție acolo.

Astfel că, după alte câteva luni, mai exact în 30 august 2023, s-a solicitat și apoi obținut votul consilierilor locali, adoptându-se o Hotărâre de Consiliu pentru demararea procedurilor în vederea concesionării terenului (care teoretic ar fi putut fi concesionat oricărui doritor care s-ar fi înscris la licitație). Anunțul pentru începerea unei licitații în acest sens a fost lansat în 29 septembrie 2023, iar abia apoi terenul a fost preluat oficial în acte, prin concesiune, de Parc SA (deținut de Arsat).

Recapitulăm: Pro Arhitectura a făcut încă din 2022 un PUZ prin care „permite” lucrări pe un teren care nu aparținea beneficiarului, nici măcar Municipiului. Abia după ce a trecut un an au fost realizate toate procedurile care să ducă la momentul în care acest lucru ar părea firesc. S-ar putea concluziona prin aceste argumente că toți acești pași ar fi fost făcuți de Primărie cu dedicație pentru a croi cale liberă pentru înfăptuirea proiectului.

Deținerea unei parcări cu locuri suficiente este o condiție pentru a putea realiza astfel de proiecte. Concesionarea a fost posibilă cu justificarea că viitoarea parcare subterană nu ar urma să deservească doar clădirea de birouri și hotelul, ci va fi disponibilă pentru toți cetățenii, încadrându-se în prevederile legii 50/1991: „Terenurile aparţinând domeniului public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale se pot concesiona numai în vederea realizării de construcţii sau de obiective de uz şi/sau de interes public, cu respectarea documentaţiilor de urbanism aprobate potrivit legii”. Legea întreagă aici: Concesionarea terenurilor pentru construcţii | Lege 50/1991 actualizată 2024 – Lege5.ro. Citește și: Care sunt clădirile de interes şi utilitate publică – Proiectare Constructii (proiectare-constructii.ro).

Comisia de urbanism, de acord abia a treia oară. Gheorghe Falcă neagă implicarea

Totuși, proiectul încă stagnează. Încă nu are toate actele care să-i permită avansarea lucrărilor. Cu toate că ambele PUZ-uri, cel pentru imobile și cel cu parcarea inclusă, au primit avizul de oportunitate de la Primărie.

Ultimul aviz nu a fost obținut însă din prima. Comisia de urbanism din Primăria Arad a avut trei ședințe de analiză asupra modificărilor care se intenționează să fie aduse zonei, iar la primele două ședințe comisia a zis „pas”. Abia la a treia ședință și-a dat acceptul, dar din ce informații avem, ar fi făcut-o cu „jumătate de gură”.

Poate că un detaliu important care trebuie menționat despre cea de-a treia ședință este că, după cum aflăm pe surse, în sală, de acea dată, și-ar fi făcut apariția și Gheorghe Falcă.

Informația nu ne-a fost însă confirmată de europarlamentar. Contactat telefonic de Special Arad, Falcă ne-a declarat următoarele: „Faptul că știu (de subiect) e că sunt un om informat, dar nu altceva. Nu am participat la nicio comisie de urbanism. E treaba investitorilor, e treaba celor care lucrează, e treaba administrației. Nu intrăm în astfel de subiecte”.

DJC încă nu și-a dat acordul pentru noua clădire

Totuși, chiar dacă până la urmă s-au obținut avizele din partea Primăriei, proiectul – în această formă actualizată cu construcția nouă – nu a mai reușit să obțină undă verde și de la Direcția Județeană de Cultură (DJC), un factor decisiv când vine vorba de construcții în zona istorică protejată a orașului.

Dacă DJC dăduse inițial aviz favorabil proiectului anunțat în 2022, care prevedea doar modernizarea corpurilor existente, de această dată nu a mai considerat oportun să permită realizarea clădirii suplimentare, iar pentru a argumenta de ce nu este de acord, a solicitat beneficiarului să comande un studiu istorico-urbanistic.

Toată faleza Mureșului a fost gândită cu deschideri care valorifică anumite construcții, de exemplu Tribunalul, Palatul Cultural, Primăria, care toate au perspectiva spre faleză, malul Mureșului fiind elementul esențial al zonei. Noua construcție, „geamănă”, ar fi prea aproape de cea existentă, ar obstrucționa vederea de ansamblu de pe mal către imobilul Colegiului Național Moise Nicoară – monument istoric. Acesta este motivul pentru care s-a cerut acel studiu istorico-urbanistic, pentru a se observa cum s-a dezvoltat malul Mureșului și cum s-au implementat construcțiile existente.

În plus, din informațiile pe care le deținem, DJC nu ar considera că este cazul realizării a două PUZ-uri, unul pentru clădiri și unul pentru parcare, considerând că din moment ce este vorba de un complex și ele sunt legate structural una de alta, ar trebui realizat un singur PUZ care să le înglobeze. Privind schițele existente, într-adevăr, parcarea ar urma să fie realizată nu doar pe terenul respectiv, ci ar fi prelungită chiar sub o parte din imobilul existent, respectiv sub cel „geamăn” în plan de construcție:

Ce spune Arsat Industrie

După cum spuneam, Primăria a dat avize de oportunitate, ceea ce înseamnă doar că poate să se întocmească o documentație de urbanism, nu a dat aviz documentației. Fără avizul semnat și de DJC, lucrările nu au cum – legal – să mai continue. Ori va fi investitorul disponibil să modifice proiectul, ori s-ar putea să se ajungă în situația să avem un șantier părăsit în inima orașului.

Pentru a afla care este poziția Arsat Industrie, am stabilit o întrevedere cu Andrei Ghinea, care ne-a făcut un tur al șantierului, fiind încrezător că proiectul întâmpină doar întârzieri și va continua. Ne-a arătat că două treimi din imobilul „Parcul Mic”, cel care va găzdui Hotelul Marriott, a fost consolidat deja.

De asemenea, ne-a spus că lucrările încă pot fi în grafic, întrucât Marriott a semnat contractul ca termen până în ultima parte a anului 2027.

Va fi însă nevoie de intervenții mai mari față de cele solicitate de legislația română, întrucât lanțul hotelier are propriile standarde, sporite la protecția antiincendiu, la numărul de lifturi etc.

La „Parcul Mare” deocamdată s-a realizat doar o curățare intensă a interiorului. Andrei Ghinea a dorit să sublinieze că în proiect s-au luat toate măsurile necesare pentru a se asigura că imobilul va putea găzdui firme din „liga I”, condiții care la ora actuală nu ar exista în alte clădiri cu birouri de închiriat în municipiu.

Întrebat fiind despre piedicile apărute asupra proiectului, investitorul ne-a declarat că nu el a păstrat legătura cu comisiile, ci cei de la Pro Arhitectura, dar – din ce știe el – singura nelămurire a comisiei de la Primărie ar fi fost legată de partea de restaurant dinspre malul Mureșului, care va avea două etaje. Nu știa să fi existat vreo problemă legată de cea de-a doua clădire nouă, „geamănă”, de 8 etaje. Pe de altă parte, a susținut că nu există intenția de a o construi acum, ci ea ar figura în PUZ pentru a avea posibilitatea de extindere pe viitor a birourilor, întrucât deja are închiriat un procent de 71% din spațiile din clădirea actuală, care e încă în șantier, astfel că se așteaptă la o cerință mare.

Ghinea ne-a intermediat o discuție și cu arhitectul Bogdan Drig, printre cei care și-au lăsat amprenta încă de la început asupra ambițiosului proiect.

Arhitectul ne-a spus că el personal nu a participat la nicio ședință ulterioară cu factorii de decizie, dar că viziunea principală a proiectului a fost atragerea firmelor IT în Arad, care lipsesc cu desăvârșire și care sunt unul dintre principalele motive pentru care tinerii se mută în alte orașe:

„Era o șansă, doream să facem un hub, iar terenul respectiv era singura zonă pe care se putea investi așa ceva. Înainte, zona era lăsată să cadă, nimeni nu scotea niciun leu, iar oamenii ăștia și-au luat credite”, ne-a declarat Bogdan Drig, făcând referire la Arsat.

Cu privire la clădirea nouă propusă, a susținut că doar în acel loc era spațiu disponibil pentru o a doua etapă a proiectului și că perspectiva către Colegiul Național „Moise Nicoară” nu ar avea de suferit, pentru că acolo mai este și terenul de sport, care oferă cale liberă vizuală.

„E normal să construiești la maxim, atât cât îți permite legislația din România. Indicii din RGU sunt respectați în proiect, restul concluziilor sunt subiective, fiecare entitate va avea altă opinie. Dar trebuie ținut cont că e o investiție privată, cu riscuri enorme și e normal să dureze atâta. Mereu e așa la o investiție atât de mare. Știu ce înseamnă, eu lucrez doar în domeniul privat și îi văd pe clienții mei, într-o perioadă dificilă ca asta, cu războiul la graniță. O investiție de genul ăsta durează foarte mult oriunde în lume. Cu privații ar trebui să avem răbdare mai mare…”.

Pro Arhitectura, nicio reacție deocamdată

Am trimis o solicitare și la Pro Arhitectura pentru a afla care este poziția firmei de arhitectură cu privire la blocajele pe care le întâmpină proiectul, întrebând și care a fost motivul care a stat la baza realizării a două PUZ-uri separate și nu unul singur pentru întregul complex, respectiv cum comentează lipsa avizului de la Direcția Județeană de Cultură.

Solicitarea am trimis-o în scris la data de 25 iulie, însă până la această dată nu am primit vreun răspuns. Vom reveni cu el la momentul în care îl vom primi.

Se va reduce regimul de înălțime?

Din informațiile pe care le avem, ultima discuție dintre Direcția Județeană de Cultură și titularul PUZ-ului a fost în luna iunie, când DJC a solicitat revizuirea într-o singură documentație de urbanism a celor două PUZ-uri cu recomandarea reducerii regimului de înălțime astfel încât să se mențină perspectivele vizuale dinspre dig către Colegiul Moise Nicoară.

Nu avem informații că s-ar fi luat oficial vreo decizie în acest sens, dar Arsat Industrie estimează că proiectul va fi reluat în primăvara anului viitor. De urmărit sub ce formă, în ce condiții.