Dacă la început, când am încercat să discutăm cu proprietarii imobilelor din noul cartier Toscana Residence (Aradul Nou) aceștia au fost mai reticenți, după publicarea articolului „Experiența Toscana” am reușit să intrăm în legătură cu un număr mai mare de persoane nemulțumite și am ajuns la concluzia că situația de acolo stă ca pe un butoi de pulbere, gata „să sară în aer”. Studiind mai multe contracte și verificând mai multe documente, am putea spune că dezvoltatorii imobiliari ar fi demni de atenția celor de la Antifraudă. Asta în condițiile în care unul dintre cei implicați are deja la activ o condamnare cu executare.

Să explicăm mai pe larg. Spuneam în articolul inițial că mai multe familii din cartierul Toscana au rămas complet fără curent din august și că li se solicită să achite o factură în care este înregistrat consumul curentului de șantier pe o perioadă chiar înainte ca ele să fi cumpărat casele în care locuiesc. La o studiere mai atentă însă asupra contractelor de vânzare-cumpărare, ne-a captat atenția un detaliu foarte important: în multe dintre contractele care ne-au fost arătate de proprietari, prețul stabilit pentru cumpărare a fost calculat cu TVA de 5%. Acest lucru este permis, potrivit codului fiscal (articolul 291, punctul 3), doar dacă imobilul dat spre vânzare este finalizat și gata de locuit, cu toate utilitățile necesare. Cităm din normele metodologice, punctul 4: „Prin locuință se înțelege construcția alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care, la data livrării, satisface cerințele de locuit ale unei persoane ori familii”.

Așadar, dacă dezvoltatorul a optat să beneficieze de plata a 5% TVA, trebuia să se asigure ca la momentul vânzării imobilelor ele să aibă deja branșamentul electric, nu doar acces la curentul de șantier. Pe lângă codul fiscal, această cerință e specificată de altfel și în lege (vezi legea 7/2020 care modifică Legea 10/1995 privind calitatea în construcții, dar și Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții – se impune ca la darea în folosință a construcțiilor, acestea să fie deja racordate definitiv la rețelele de utilități publice).

Cum spuneam, clauza de mai sus figurează în multe dintre contractele de la Toscana Residence, dar la fața locului, realitatea este alta. În puținele cazuri în care există branșat curentul electric, branșarea s-a făcut după semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Restul imobilelor sunt fie în continuare legate doar la curentul de șantier, fie complet fără curent (unul din cazurile prezentate în primul articol, între timp, a realizat branșamentul electric, dar printr-o altă firmă, la un preț mult mai mare). Vorbim așadar de aplicarea cotei greșite în contractele de vânzare, întrucât deși prețul este calculat cu TVA 5% și se invocă codul fiscal, chiar în același contract se stipulează că dezvoltatorul își ia angajamentul ca la o dată ulterioară să realizeze branșamentul electric (deci situație care impune preț calculat cu TVA 19%). De menționat că în contract se stipulează măsuri în cazul în care cumpărătorul nu respectă cerințele pentru TVA 5%, însă nu se stipulează nimic despre cazul în care tocmai vânzătorul nu le respectă.

Evident, acea dată ulterioară promisă pentru branșament nu a venit încă. Pentru unii proprietari asta înseamnă o întârziere de câteva luni, pentru alții de mai bine de un an… Ținând cont că în contract se menționează inclusiv penalizări (un anumit procent per zi din întreaga sumă cu care a fost cumpărat imobilul) pentru întârzieri, unii proprietari chiar au dat în judecată dezvoltatorul imobiliar, cerând instanței să oblige plata daunelor calculate conform contractului. Procesul a început în septembrie 2022 și la ora actuală este încă în desfășurare. Procese similare se pregătesc să pornească și alți proprietari, iar alții au depus plângere la Protecția Consumatorului.

Vi-l prezentăm pe Miron Neculai – condamnat DNA, mutat în Italia pentru a evita închisoarea

Dar să aflăm cine e practic acest dezvoltator imobiliar care se face responsabil de disconfortul oamenilor. Deși în reclamele de la început era stipulat doar Build.Man Solutions SRL, proprietarii terenurilor cu imobilele puse spre vânzare sunt alții. Inițial, terenul aflat pe o latură a străzii Constituției din Arad era încadrat ca pășune și în 2009 a fost cumpărat de către Pașca Mihai (actualmente secretar de stat PNL la Ministerul Justiției) împreună cu firma Mir Imob SRL. În 2012, terenul a fost dezmembrat în două părți, una mai mică a rămas în proprietatea lui Pașca, iar alta, de 2 hectare, la Mir Imob SRL (aceasta din urmă e suprafața pe care acum e Toscana Residence). În 2014, partea deținută de Mir Imob SRL a fost vândută la Miron Neculai și soția sa Miron Maricica-Irina (care era chiar administrator la Mir Imob, alături de un Miron Ion, iar asociat fiind Cristinel Cotiugă).

Pentru începerea construcției noului cartier rezidențial a fost aprobat în 2016 un PUZ, întocmit de către Pro Arhitectura SRL (firma soției europarlamentarului – pe atunci primar – Gheorghe Falcă), document care i-a avut ca beneficiari pe Pașca Mihai (care și-a făcut și el ulterior case pe partea sa de teren), Miron Neculai și Miron Maricica-Irina. La capitolul 4.4.5 din PUZ, se preconizează construirea a 68 de case, pentru care racordarea la curentul electric urma să se facă după realizarea unui proiect tehnic al cărui aviz urma să fie eliberat de Enel la cererea beneficiarului. „Alimentarea consumatorilor va fi asigurată prin extinderea rețelelor existente pe strada Constituției, pe terenul corespunzător incintei studiate”, scrie în PUZ.

În același an în care Pro Arhitectura întocmea PUZ-ul pentru viitorul cartier Toscana, milionarul timișorean Miron Neculai s-a văzut față în față cu procurorii DNA, împreună cu Liviu Luca (fost lider sindical și partener de afaceri cu Sorin Ovidiu Vîntu) într-un dosar ce viza devalizarea patrimoniului CNSLR Frăția. Apoi, în 2017, a fost și condamnat la 2 ani și jumătate de închisoare, astfel că în aprilie a acelui an a fugit în Italia, unde avea o reședință, pentru a scăpa de închisoare, întrucât infracțiunile reținute de procurorii DNA nu se regăsesc în legislația penală italiană și apoi chiar a dat statul român în judecată la CEDO, pentru că i-a fost refuzat recursul. Ca paranteză, potrivit banatulazi.ro, Miron era pe atunci și un apropiat al lui Sorin Grindeanu şi al PSD Timiş.

Revenind la proiectul Toscana Residence, autorizațiile de construire au fost emise de Primăria Municipiului Arad pe numele celor doi soți Miron. Totuși, reclamele transmise populației pentru cumpărarea viitoarelor imobile au fost făcute folosind numele unei firme, anume Build. Man Solutions – care are pe altcineva ca administrator. Vă cităm o reclamă postată pe pagina de Facebook a firmei respective, în 15 februarie 2018, care începe chiar cu mențiuni despre electricitate: „Instalații electrice: în proiect sunt prevăzute circuite electrice de joasă tensiune, ce acoperă întreaga necesitate a locuinței în conformitate cu normele în vigoare și la standardele XXI. Toate circuitele electrice sunt prevăzute cu protecții electrice corespunzătoare…”.  Promisiuni de acum 4 ani… încă neîndeplinite.

Cu toate acestea, firma nu a reușit nici acum, în 2022, să facă demersuri pentru asigurarea branșamentului electric, cartierul având doar curent de șantier. Iar contractul de electricitate pentru curentul de șantier este făcut pe numele Miron Maricica-Irina, nu pe Build. Man Solutions, deși proprietarii caselor care au rămas inclusiv fără curentul de șantier pentru că Miron nu a achitat factura la Enel au fost notificați de aceasta pe mail că ei trebuie să achite suma de pe factură (împărțită la un anumit număr de locuințe) în contul Build.Man Solutions, nu în contul titularului contractului.

În prim-plan, chiar și în contractele de vânzare-cumpărare, apar cei doi soți, Miron Neculai și Miron Maricica-Irina (care figurează ca „persoană fizică înregistrată în scopuri de TVA”), plus numele de Vanca Laura (mandatată de Miron Neculai), despre care știm că este de la Build. Man Solutions. O anumită parte din sumă se virează direct în contul bancar al Maricicăi-Irina Miron, una în contul Build.Man Solutions, iar o altă parte în contul unei alte firme, Birchiș Estate SRL. În unele contracte, nici măcar nu mai apare specificat viramentul către Build.Man Solutions, ci doar către doamna Miron și Birchiș Estate SRL.

Părți din sumele încasate se virează în contul Birchiș Estate SRL, din București, din cauza că soții Miron au luat, în 2015, un credit de 1,4 milioane de euro de la această firmă. La luarea creditului, în toate CF-urile terenurilor de pe cele 2 hectare din Toscana Residence a fost intabulat câte un drept de ipotecă, cu interdicție de înstrăinare, iar ipoteca de pe o parcelă se șterge doar în momentul în care se transferă în contul firmei bucureștene un procent din suma obținută la vânzarea casei.

Rămân oamenii cu avans dat și fără casă?

Problema e că sumele n-au acoperit încă întregul credit, iar începând cu anul acesta (2022) Birchiș Estate SRL a început emiterea somațiilor pentru executare silită („Mironii” mai au de restituit 1,2 milioane euro). Șantierul între timp se mișcă foarte încet, existând cazuri în care s-a depășit de două ori termenul de predare, atât cel stipulat în promisiunea de cumpărare cu mai bine de un an în urmă, cât și cel dintr-o a doua promisiune de anul acesta (în care a fost recalculat și prețul locuinței, mai mare cu 10.000 euro), dezvoltatorii motivându-le viitorilor proprietari că nu au forță de muncă.

Studiind documentele versus situația la fața locului, am identificat peste 10 dintre parcelele din Toscana Residence despre care avem informații că ar fi fost deja întocmite promisiuni de cumpărare fără a fi notate însă în CF-uri. Pe unele din ele sunt deja construite case, care nici măcar acestea nu apar în CF-uri. Unii dintre viitorii cumpărători chiar dacă au dat deja bani în avans, se află astfel în pericolul să rămână fără case. Din moment ce pe acestea a fost deja notată urmărirea silită, Birchiș Estate are prioritatea asupra lor în detrimentul cumpărătorilor, în absența unei ipoteci marcate de cumpărători în cartea funciară.

Cele două doamne menționate mai sus sunt cele care țineau legătura pentru discuțiile referitoare la problemele de pe șantier. În ultima vreme însă, aflăm că nu prea mai răspund la telefon când sunt contactate de viitorii proprietari. Dezvoltatorii nu au răspuns nici la solicitările trimise de Special Arad până la această dată.

Alte procese pe rol în țară

Mai trebuie notat că atât Miron Maricica-Irina cât și Build. Man Solutions sunt sau au fost pârâți în mai multe procese în vestul țării, multe dintre ele cu un număr mare de creditori. La Ghiroda, situația este chiar demnă de atenție, întrucât Build.Man Solutions este pârât într-un proces intentat de Primăria Ghiroda care contestă dreptul de proprietate asupra unor terenuri cu o suprafață totală de peste 10 hectare. Din informațiile pe care le deținem, Build.Man Solutions a preluat terenurile de la o doamnă vârstnică (în 2016). Totuși, instanța „a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate” pe care Comisia Județeană de fond funciar Timiș îl emisese pe numele doamnei respective, astfel a dispus „restituirea terenurilor extravilane (…) de la pârâta Build.Man Solutions SRL la reclamanta Comuna Ghiroda”, după cum se arată în soluția ședinței din 15.10.2020. Procesul este însă și la ora actuală în plină desfășurare. Între timp, Buil.Man Solutions a lansat anunțuri că vinde aceste terenuri parcelate, iar din informațiile pe care le deținem a și solicitat plăți în avans în promisiunile de cumpărare. Chiar și pe site-ul oficial Toscana Residence Arad este stipulat faptul că proiectele dezvoltatorului Build. Man Solutions „se află în diferite stadii de dezvoltare, aprobate, în circuit de aprobare sau în fază de elaborare și sunt situate în zone diverse: Arad, Lugoj, Timișoara, Peciu Nou (Timiș), și Ghiroda (Timiș)”. Pentru terenurile pe care le scoate la vânzare în comuna Ghiroda, Build.Man Solutions nu deține nici măcar vreun PUZ aprobat de Consiliul Local Ghiroda.

Conexiuni

Despre Build.Man Solutions avem informații că ar fi „varianta nouă” a firmei intrate în faliment NGF Construct SRL din Timișoara, care avea și ea legături cu soții Miron (care au avut mai multe firme falimentare/în insolvență), fiind implicată chiar și într-un proces ca pârâtă alături de Tour Mirinvest SRL (cu sediul pe aceeași adresă ca Maricica-Irina Miron „persoană fizică înregistrată în scopuri de TVA”, dar cu alt „J”, înregistat la un an diferență). Firma Tour Mirinvest SRL o are de altfel chiar ca administrator și fondator (2006) pe Maricica-Irina Miron, respectiv ca asociați pe Miron Ion (Mir Green Power SRL, Mir Imob SRL) și Cristinel Cotiugă (un alt nume cu o rezonanță pentru cunoscători în lumea tranzacțiilor imobiliare, inclusiv asociat la Mir Imob SRL).